ממכירה תחת לחץ זמן, ומהתפשרות על רכישת דירה חדשה מתחילה לרוב במכירת הדירה הקיימת.
רצוי להתחיל בתהליך המכירה מוקדם ככל האפשר, כדי להימנע מהפתעות מחיר.
נקודות חשובות בחוזה המכירה
בעת עריכת חוזה מכירה מומלץ להיעזר בעורך דין. שימו לב במיוחד לנקודות הבאות:
הרוכש ירשום הערת אזהרה על דירתכם רק לאחר שקיבלתם %15 מהסכום.
כל התשלומים ישולמו לכם רק בצ'ק בנקאי.
אם הרוכש זקוק למשכנתא, הקפידו על התנאים הבאים:
א. אל תתחייבו לחתום על "כל מסמך שיידרש" אלא רק על מסמכים שתוכנם וניסוחם מוסכם עליכם.
ב. הסכום הראשון שתקבלו (בד"כ %15 מהמחיר) לא יהיה מכספי המשכנתא, אלא מהונו העצמי
של הרוכש. במקרה של ביטול העסקה, תוכלו להיעזר בסכום זה לסילוק השעבוד מעל דירתכם.
כמה לבקש?
בקביעת המחיר ניתן להסתייע במחירוני נדל"ן, או לבקש הערכה ממתווך דירות הפעיל באזורכם.
ניתן להזמין הערכת מחיר מקצועית משמאי: היא אינה מחייבת אך מעניקה מושג על המחיר הסביר
ותסייע לכם בשלב המיקוח.
אינדיקציה טובה יותר היא מחירי דירות דומות שנמכרו לאחרונה באזורכם. לעיתים כדאי להיות
"חוצפן" ולבקש מחיר גבוה, או לבקש מחיר ריאלי ולהבהיר מראש כי הוא סופי ואינו ניתן
למיקוח.
מי שאינו סומך על כשרונו כ"סוחר" יכול לבקש ממישהו אחר לנהל עבורו את הדיון על המחיר:
חבר, בן משפחה, עורך דין או מתווך. המחיר הסופי שתקבלו מורכב מערך הדירה, ערך הסביבה,
מצב השוק ויכולת המיקוח שלכם.
זכרו: מחירי הדירות הם עניין גמיש ומשתנה.
אם אינכם מצליחים למכור את דירתכם לאורך זמן, יתכן שהמחיר שביקשתם אינו ריאלי!
קודם למכור או קודם לקנות?
המצב האידיאלי הוא מכירת הדירה הישנה לפני רכישת החדשה, אך לא תמיד זה אפשרי. לעיתים
אתם מוצאים
בדיוק את הדירה שחלמתם עליה, ועליכם לקבל החלטה מהירה לפני שהמלאי ייגמר או שהמחיר
יעלה, או שבדיוק בתקופה הקריטית השוק "חלש" ואינכם מוצאים רוכש במחיר המבוקש.
רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הישנה הוא מצב נפוץ ואין צורך לחשוש מפניו לכן חשוב
לרכוש דירה מחברת בנייה גמישה שיכולה להתאים לכם מסלול תשלומים הולם, ולמצוא פתרון
פיננסי מתאים בבנק למשכנתאות, כמו הלוואת גישור. בדרך-כלל, כל עוד יש לכם נכס שניתן
לשעבדו כבטוחה להלוואה, הבנק וחברת הבנייה ילכו לקראתכם.
איך מוכרים דירה?
כמה טיפים למכירה מוצלחת
ביקור ראשון של קונה פוטנציאלי בדירה אורך 10-20 דקות, שבמהלכן עליכם לגרום לו לחבב
את הבית. לא די בכושר שכנוע, על הדירה לדבר בעד עצמה. לפניכם כמה "טיפים" של מתווכי
נדל"ן מנוסים, שיעזרו לכם למכור
את דירתכם מהר ובמחיר אופטימלי:
סדרו את כל הבעיות הקטנות שדחיתם זמן רב: ידיות שבורות, נורות שרופות, צביעת כתמי רטיבות
וכד'. עם זאת, צביעה ושיפוץ כולל עלולים לעורר חשד!
קבלו את הקונים הפוטנציאלים בבית נקי ומסודר. למטבח ולחדר האמבטיה השפעה רבה על החלטת
הקנייה.
וודאו שהם נראים במיטבם!
הריח משפיע. אווררו את הבית לפני ביקור הקונים. בקיץ הפעילו מזגן ובחורף חממו את כל
החדרים, ליצירת אווירה נעימה וביתית. פרחים, אדניות ועציצים מוסיפים צבע ורעננות, ומשפרים
את חזות החלקים הבעייתיים של הבית.
פרסום בעיתון
ערוץ נפוץ ונוח עבור הקונה הפוטנציאלי הפרסום איננו יקר, אבל אם תיאלצו לפרסם לאורך
זמן, תגלו כי זו הוצאה לא מבוטלת. בבחירת העיתון יש חשיבות לתפוצה ולמחיר, אך רצוי
לבחור בעיתון הנפוץ באזור מגוריכם.
יתרון: חשיפה רחבה: חיסרון: הרבה טלפונים והרבה נודניקים.
פרסום באינטרנט
מחליפו האלקטרוני של העיתון תופס תאוצה, בעיקר בקרב צעירים.
יתרון: מעניק חשיפה רחבה במחיר נמוך (או חינם), חיסרון: עבור רבים זו טריטוריה בלתי
מוכרת.
משרד תיווך
משרד תיווך דרך ממוקדת ליצירת קשר בין הקונה למוכר, מתווך בעל מוניטין מושך רוכשים
פוטנציאלים, מסנן את הפונים ומביא אליכם רק קונים רציניים. כאשר השוק "חלש" המתווכים
גובים עמלה מהמוכר בלבד, כאשר יש ביקוש לדירות, העמלה נגבית מהקונה או משני הצדדים.
גובה העמלה הוא %1-%2 וניתן להתמקח עליו. חשוב למצוא מתווך אמין והגון, בעל רישיון
מתווך מקרקעין, וכזה שיש עליו המלצות. יתרון: פחות כאב ראש, חיסרון: עמלה.
שלט מרפסת שלט "למכירה" במיקום בולט יכול להביא קונים, אם כי ישנם גם כאלה שרואים בכך
דרך "לא-מכובדת". רצוי לציין מספר טלפון, כדי שלא תופתעו בשעות מוזרות. יתרון: חינם,
חיסרון: נודניקים.
למי כדאי למכור?
למכירת דירה צריך עורך-דין טוב וחוזה מכירה מפורט אך בסופו של דבר עדיף לא להזדקק להם.
לכן לא תמיד כדאי לקחת את ההצעה הגבוהה ביותר. עדיף למכור לקונה, אמין, שיעמוד בהתחייבויותיו
ולא יגרור אתכם לבתי משפט, הוצאות וכאבי ראש.
הקונה האידיאלי הוא מי שמחזיק בסכום הנדרש, ואינו צריך למכור את דירתו הקודמת.
איך קונים דירה?
כל הדרכים שצוינו בפסקה הקודמת תקפות גם לרכישת דירה, בעיקר למחפשי דירת יד שנייה.
ברכישת דירה חדשה יש דרכים נוספות:
מודעות פרסום עקבו אחר מודעות בעיתונות. רצוי לרכוש את כל עיתוני השבת, ואם אתם מעונינים
באזור ספציפי גם את המקומונים של אותו אזור. קראו את המודעות בעיון, נסו להפריד בין
עובדות וסיסמאות וצרו קשר עם החברה העומדת מאחוריהן.
אתרי אינטרנט
באתרי האינטרנט של חברות בנייה רבות תמצאו מידע רב על פרוייקטים בבנייה. כך ניתן להכיר
פרוייקטים רבים ומגוונים בלי לצאת מהבית!
יריד דירות
מדי פעם מתאגדות מספר חברות בנייה הבונות באותו אזור ועורכות יריד להצגת ומכירת הדירות
שברשותם. הירידים נערכים לרוב בחגים או בסופי שבוע ומאפשרים לבחון במרוכז את מגוון
הדירות המוצעות באזור המבוקש, ולעיתים ליהנות מהנחות ומבצעי מכירות. עקבו אחר הפרסומים
בעיתונות וברדיו.
משרדי מכירות חברות בנייה גדולות מחזיקות משרדי מכירות באתרי הבנייה ובערים. כאן תוכלו
לקבל מידע דירות ועל מחירן, ובעיקר: להתרשם בעצמכם מלא על מאיכות החברה שתבנה עבורכם
את הבית שבו תגורו עם משפחתכם שנים רבות.
סיור בשטח
אין טוב ממראה עיניים: קחו את המשפחה, צאו לסיור באזור שמעניין אתכם וגלו אילו פרוייקטים
נבנים בו.
בקרו ב"דירה לדוגמא" או במשרד המכירות, או רשמו מספרי טלפון ותאמו ביקור במועד אחר.
בהצלחה!
באדיבות "בנק משכן" ו"חברת אזורים"
